新版《土地管理法》農村集體土地可直接入市開發

全國人大常委會表決通過了關于修改土地管理法、城市房地產管理法的決定。

利用集體建設用地建設租賃住房，可以增加租賃住房供應，緩解住房供需矛盾，有助于構建購租并舉的住房體系，建立健全房地產平穩健康發展長效機制；有助于拓展集體土地用途，拓寬集體經濟組織和農民增收渠道；有助于豐富農村土地管理實踐，促進集體土地優化配置和節約集約利用，加快城鎮化進程。按照中央有關精神，結合當前管理工作實際，制定本試點方案。

此舉的重要看點：

農村集體土地不用經過國家征地環節，直接進入了市場。同時，土地成本將大幅降低，對平抑未來的租金價格、房價將產生重大影響。

依據傳統的審批流程，農村土地歸集體所有，城市建設用地歸國家所有。農村集體土地要變成城鎮建設用地，需要通過地方政府征地，轉換土地性質。直接在農村集體土地上建設的房子，是小產權房，一般來說不允許上市交易，也沒有房產證。

“辦法”中的重要看點

①項目用地應當符合城鄉規劃、土地利用總體規劃及村土地利用規劃，以存量土地為主，不得占用耕地。

②尊重農民集體意愿，合理確定項目運作模式，維護權利人合法權益，確保集體經濟組織自愿實施、自主運作。

③試點城市應當梳理項目報批（包括預審、立項、規劃、占地、施工）、項目竣工驗收、項目運營管理等規范性程序，建立快速審批通道。

④集體租賃住房出租，應遵守相關法律法規和租賃合同約定，不得以租代售。承租的集體租賃住房，不得轉租。探索建立租金形成、監測、指導、監督機制，防止租金異常波動，維護市場平穩運行。

⑤承租人可按照國家有關規定憑登記備案的住房租賃合同依法申領居住證，享受規定的基本公共服務。有條件的城市，要進一步建立健全對非本地戶籍承租人的社會保障機制。也就是說，政府對于開發這類住房給予了大量優惠政策，包括快速審批通道，租住人員可以享受“基本公共服務”等等。

新版《土地管理法》在監督地方政府依法管地用地、堅持市場經濟改革方向，發揮市場配置資源的決定性作用，注重與不動產統一登記、培育和發展住房租賃市場、集體經營性建設用地入市等改革協同，加強部門協作，形成改革合力。村鎮集體經濟組織可以自行開發運營，拓展了今后我國房地產業開發建設的路子，并兼顧政府、農民集體、企業和個人利益，理清權利義務關系，平衡項目收益與征地成本關系。完善合同履約監管機制，土地所有權人和建設用地使用權人、出租人和承租人依法履行合同和登記文件中所載明的權利和義務。

對于我們開發企業來講，既是一種機遇，也是一種挑戰，這就相當于開發建設的周期大大縮短，先期投入資金也得到了很大的降低；但是在未來的開發建設道路中，所面臨的一系列相關問題也將適時而出。企業只有通過對自身的不斷盤活，才能走出適合自己發展的企業之路，打造一份企業的春天。